（原标题：李宇嘉：多地自学北京调控经验 目的秉持冒头即打思路）截至3月31日，本月实施楼市调控政策的城市近40个，覆盖面积一二三四线城市，不管从调控力度、频率上看，还是从工具用于、发文和落地效率上看，此轮调控早已打破了半年前的上一轮调控，堪称确实地超过了史上最严。那么，这一轮调控为何如此密集、严苛，对未来楼市影响有多大呢？2016年10月以后，通过预售管制、高价盘网签容许等措施，新房市场获得有效地掌控，16个热点城市新房成交价下降40%左右，70城房价数据表明，热点城市新房价格非跌到即停涨，但量价齐跌并不意味著楼市降温了。因为楼市市场需求开始改向不不受价格和预售管控的二手房市场，甚至是不出租汽车的商住房市场。

近日，住建部特别强调，各地调控的当务之急，就是强化二手房市场管理。类住宅是市场需求的另一个出口。2016年，北京类住宅销售面积快速增长196%，销售套数首次多达住宅，占到商品房总成交的60.1%；上海类住宅成交价面积快速增长145%，销售均价同比快速增长23%，在售类住宅楼盘消化周期仅有5.3个月。

在大位快速增长和前进城镇化的背景下，合理住房市场需求必须反对。但是，本轮楼市逆势回落，还包括春节前后三四线楼市疯狂，投资市场需求占到了相当大份额。

去年10月，尽管热点城市皆提升了二套房首付比例，但再婚并过户之后可只能取得首套房资格，近期北京和深圳再婚购房再度上升。同时，为突破单身无法购房的容许，上海竟然经常出现了与买房客户逼婚的荒谬现象。同时，利用企业名义购房，可只能地回避出租汽车。

据笔者调研，近期深圳和北京不存在两类以企业名义回避出租汽车的炒房，一是国企或机构手上有很多房屋，投资机构以股权并购方式盘下来，纸盒后在二手房市场销售；二是投资机构在二手住房市场上网罗杨家斩小低价住房，纸盒后再出售。此外，歪曲培育出租市场的商改租政策，中介也大肆宣扬不出租汽车的类住宅的投资价值。

学位房上涨是北京近期楼市抹黑的典型代表。笔者调研也找到，尽管学位房购买中有提高型市场需求，但2016年下半年以来，在出租汽车和资金高门槛的情况下，北京西城区学位房价格刷了近一倍，换手率高达3%~5%，投资市场需求波涛汹涌是罪魁祸首。当前经济金融形势下，预期已沦为楼市最重要影响因素，自寄居、提高与投资市场需求很难区分，甚至经常出现了投资市场需求驱赶业主和提高型市场需求的现象。三四线楼市超强预期转好。

大城市有刚须要阻塞和回乡置业受到影响，同时大城市启动出租汽车，房价也已高处不胜寒，投资市场需求涌进三四线城市，尤其是三大都市圈内的三四线城市。而且，近年来高铁和轨道交通规划争相揭晓，投资市场需求有了更好性刺激。但据笔者调研，轨交规划、都市圈规划多数还并未落地，自寄居市场需求很难构建，能有多少现实市场需求呢？因此，此轮楼市调控，尽管各地有差异，但皆指向愈演愈烈的投资市场需求、投机抹黑。首先，一个月内密集地、高效率地揭晓政策，表明地方主体责任几乎落地。

自学北京调控经验，也就是要秉持冒头即打的调控思路。其次，认房又认贷时隔两年再度大范围启动，意味著要全面太低购房杠杆，以防治未来预期转变后，高杠杆洪水泛滥造成大面积抛盘，从而将风险扯给银行。

再度，三四线城市启动出租汽车，这在历史上是第一次。防止三四线楼市被投机主导，为的是不想早已去化的库存再度重归，让未来去库存积重难返。此外，掌控三四线楼市，也是为了给都市圈建设、大小城市之间基础设施互联互通和公共服务均等化腾出充足时间。

近期，都市圈内跨省（市）统一规划、生态维护、轨道交通等基础设施建设在公里/小时，这也将有助夯实市场需求基础。此轮调控过后，预计热点一二线城市楼市量价将在高位回升，新房市场预售管制会转变，量价沿袭去年10月份以来的回升态势。二手房市场将在高位企稳，并在下半年控顶后较慢回升。对于三四线城市来说，在去库存政策前进、与大城市高铁等基础设施互联互通将公里/小时的情况下，未来楼市将整体沿袭快速增长态势，但增幅不会显著回升。

总的来看，全国楼市或将在二季度末超过本轮景气高位，由于去库存政策扶植与友好关系金融环境的反对，四季度末将开始较慢上行。

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