（原标题：楼市去库存亟需差别化调控深化）近来，楼市调控趋紧预期加剧。这既是业内对决策层诱导资产价格泡沫有可能指向房地产市场的理解，也是对地王频现、部分城市房价过慢下跌的现实忧虑。楼市去库存于是以遭遇地王泡沫、虹吸效应等因素阻碍，差别化调控如何深化，考验着顶层设计的智慧与基层实施的诚恳。地王频现沦为2016年房地产市场的众多特点。

即使在部分热点城市今年3月以来采行多种措施诱导土地市场短路、房价下跌过慢，开发商拿地热情仍然加剧。一是数量难以置信，机构统计资料，上半年全国50个主要城市经常出现了200多宗地王，这些城市土地出让金总额首次突破一万亿元。

二是比较集中于。这些地王主要集中于在一线城市和部分二线城市。

三是面粉喜于面包。不少地王的楼面价已多达在售楼盘价格，以至于不少开发商惊叹土地市场泡沫化相当严重。

地王泡沫对楼市去库存有害无益。一方面，开发商大多通过特杠杆方式拿地，财务成本较小，一旦楼市风向变化，将有资金链脱落风险，严重者有可能影响金融体系安全性。

另一方面，地价下跌被迫开发商主打售价更高的豪宅产品，在影响普通住宅供给结构的同时，还造就涉及区域房价被豪宅化，加快推展地价与房价下跌螺旋，促成房价泡沫。此外，地王集中于一二线城市使得楼市虹吸效应更进一步烘烤，激化了楼市区域分化格局，三四线城市库存无法有效地上升。目前，去库存仍是楼市主要任务，无法忽略地王泡沫的负面阻碍，必须更进一步深化因城施策的差异调控。

本轮楼市下跌既有资产耕格局下房地产投资价值抗拒因素，堪称货币信贷较严格的水涨船高大不相同，居民在住房信贷领域特杠杆迹象显著。去库存无法非常简单倚赖特杠杆，这必须差别化调控的细化。居民部门的信贷放宽可能会从出租汽车城市更进一步扩展到热点二线城市。

此外，对开发商的资金运用也有可能加以规范、容许，这从上市房企再融资资金不能用作拍地的传闻可见一斑。去库存主基调下的差别化调控，无法忽略税制改革、收益快速增长、人的城镇化等顶层设计优化。房价下跌的基础应该是居民收入快速增长，居民减免一方面获益于经济发展水平提高，一方面获益于税制结构优化。

当前，综合与分类结合的个税改革方案仍并未实施。同时，在总结房地产税试点经验基础上，如何更进一步优化房地产领域的税费改革也尚待顶层方案揭晓。此外，房地产市场是区域性特征显著的市场，差别化调控的责任主体是地方政府。

地王毫无疑问可大幅度减少当地土地出让收益，引高地价也是地方政府或明或暗的政绩冲动，如果各地落实政策不力，则将使差别化调控效果大打折扣。在强化适当督查、追责的同时，更要将差别化调控放到人的城镇化这众多主题之下，转变以行政级别配备资源的城市、城镇发展模式，更加注重市场手段引领资源权利流通，使人口、资金更好地流向社会保障、医疗、养老、教育等硬资源更加繁盛地区，防止三四线城市再行回头房地产投资性刺激经济发展的老路。

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